土拍规则将迎来大调整,严控楼面地价新高
2021-08-12 17:18:53 分类: 今日聚焦 来源: 10896 阅读

据市场消息,近日,自然资源部对部分集中供地试点城市的供地部门作出新的部署,明确要求商品住宅用地出让公告需体现四个方面:

第一: 参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。

第二: 建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地资金的来源审查。房地产企业参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他融资便利。参与土地竞买的主体必须提供资金来源证明,将现行工具箱的“建立购地资金来源审查制度”由可选项改为统一实施的政策施。

第三: 单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面地价新高。

第四: 在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。



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首批供地政策效果不及预期

成为中央加快完善“稳地价”工作机制的重要原因

表:22个重点城市首批集中供地成交整体情况

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  数据来源:CREIS中指数据

  22城住宅用地首批集中出让成交楼面价较去年全年有所上升。2021年上半年,22个重点城市全部完成首批集中供地出让,合计成交住宅用地878宗,成交规划建筑面积11126万平方米,成交金额10690亿元;整体成交楼面均价9591元/平,较2020年成交楼面均价上涨38.3%。

  热点城市首批集中供地土拍热度依旧较高,部分城市竞价达上限地块数量不减反增,多数城市地价明显攀升,首批集中供地“稳地价”政策效果不及预期,成为7月以来中央频繁强调要加快完善“稳地价”工作机制的重要原因。



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重点城市第二批集中供地规模增加但节奏放缓

部分热点城市土拍规则有所调整

表:22个重点城市首批与第二批集中供地供应规模及挂牌时间情况

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  注:深圳、青岛已中止第二批集中供地,土地供应量为初次挂牌数据,上海发布预公告但未发布正式公告;

  数据来源:各地方自然资源与规划局,CREIS中指数据

  重点城市第二批集中供地节奏有所放缓,部分城市中止或延后挂牌。截至目前,重点城市中共有11个城市正式发布第二批集中供地挂牌公告,其中厦门、长春和无锡已完成第二批集中供地,深圳和青岛目前中止土拍,天津、北京、南京等城市第二次集中出让有所延后。上海7月底发布土地出让预公告并预计8月13日前正式发布公告。

  杭州、苏州、天津等城市土拍规则有所调整,预计市场将有所降温。其中,杭州首批集中供地热度较高,第二批土拍规则出现大幅调整。一方面杭州取消5000万保证金托底机制,将保证金比例恢复20%,提高房企竞拍门槛;另一方面下调溢价率上限至20%,并将租赁住房面积由“竞自持”调整为“竞无偿移交政府”,在实现稳地价目标的同时加快推进城市租赁住房建设,引导房企理性拿地。



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中央“稳地价”要求下

预计热点城市第二批集中供地土拍规则将迎来重大调整

  7月22日,国务院副总理韩正对下半年房地产市场明确定调,坚持“房住不炒”定位,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制,并提出要高度重视房地产工作中的新情况新问题,要加快完善“稳地价”工作机制,优化土地竞拍规则,建立有效的企业购地资金审查制度。会后,住建部提出下一步将着力建立房地联动机制,推广北京市的做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

  中央“稳地价”要求下,自然资源部积极响应,本次召开闭门会议探讨第二批核心城市土拍规则调整方案,目前深圳和青岛已中止土拍,而天津则根据会议要求延期并调整第二批集中供地土拍规则。

  表:22个重点城市当前土拍规则及超过要求部分情况

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  注:厦门、长春和无锡溢价超15%地块占比为前两批供地,其他为首批供地;超过要求部分标灰,根据文件内容仅标竞配建;

  数据来源:中指研究院整理

  重点城市土拍规则调整,企业拿地将更加理性,叠加中央加强购地企业资格和资金审查,重点城市土地市场将明显降温,有利于进一步引导交易市场预期的稳定。

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  对房企而言,土拍严控溢价率,以“摇号、一次报价、竞高品质方案”方式取代“竞配建”等方式,或将降低房企拿地成本,一定程度上保障房企利润空间。北京、成都、苏州和杭州等城市陆续加强品质相关要求,叠加住建部等八部门加强房地产开发领域整治规范,预计更多热点城市将在土地端引入竞品质要求,房企可提前准备和打磨建筑高品质方案。此外,“摇号”等模式也为中小型房企带来投资机会,重点城市拿地窗口期或已到来。


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