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限购限贷不想买 能否退房索要定金房款

2014年01月18日 13:09 来源:亿房网 浏览:2497 评论:0

 退房一般的原因主要包括:一是购房者违约;二是卖方违约;三是双方都不违约,但双方就退房问题 达成一致意见;四是双方都违约,但协商达不成一致意见。
如果因为开发商违约,一般退房比较容易,但是如果是购房者自己违约,例如买方因自身原因不想买房而退房,需承担违约责任具体需要看您之前签订的认购书等条款中是如何约定此种情况的,即使没有约定,一般也是不可能无条件退房的,都是需要支付一定的违约金的。
 
购房或贷款资格有问题等,退房也比较困难。
 
网友咨询:我是外地户口,在武汉没有资格买房,售楼部说可以买房诱导交了一万定金要得回吗?
 
购房者如果没有购房资格,中介或是开发商在售楼时主动表示代为解决购房资格,看似就解决购房资格的问题,但是实际操作中,经常遇到很大风险:查出购房资格有问题,不仅仅购房合同签不了,两证办不了,之前缴纳的定金首付等,收回来就是有困难的;所以是不提倡这种方式的,还需按照正常政策进行。如果遇到这样的情况是可以退房的,还可以找房管局等部门协调处理。
 
如果是由开发商办理的虚假资料,明知开发商违规操作,仍同意签订买卖合同;或者自己想方法办理虚假资料呢?
 
前者的话,您的权益无法得到法律保护,双方责任互担;而后者自己去办理,风险更大。
 
明知无购房资格买房 责任互担
 
购房者在明知自己不具有购房资格的情况下,但出于侥幸心理,期望逃避政策创造条件取得买房资格,而等他付了定金后才发现自己的做法行不通。如果相关证据材料及证人证言均说明,该购房者是在明知自己不具有购房条件的情况下仍执意尝试取得买房资格买房,导致开发商受到了经济损失,购房合同是会解除,但购房者须支付一定的赔偿款。
 
相关部门曾经多次表示过:外地购房者下定金、付首付前一定要弄清楚是否有购房资格,不要轻信售楼员的“种种办法”可以规避“限购”。房管部门一旦发现开发 商与购房人串通、提供虚假证明、信息,将暂停其网上签约,也就是说交了房款以后是办不了房产证的。由此产生的损失,如果是开发商作假,由开发商承担;如果 是购房人作假,由购房人自行承担。
 
因新政出台不满足购房资格的可退房
 
“限购令”细则实施后,使众多购房人受到影响,难免会引发一些纠纷。对确因限购而必须退房,应不算违约,开发商应给予配合,尽快退房、退钱。
 
合同法第九十四条规定的是合同的法定解除权。也就是说,当事人在符合下列条件的情况下,可以解除合同,并且互不承担责任:1.因不可抗力致使不能实现合同目的;2.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;法律规定的其他情形。
 
政府“住房限购令”应该是属于政府的行政性命令,该行政性命令具有政府规章制度的性质。这一行为具有不可预测、不可控制、不可避免的特征,基于此所解除的合同,应该是法定解除,双方不负违约责任。同时法律规定了合同解除的法律后果:合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
 
自身原因导致贷款不成 不能退房
 
如果您交了首付,后期贷款不了,如果是因为您个人的原因导致贷款不成,那么违约责任需要您自己承担。所以前期是需要购房者自己了解自己的贷款情况,了解能否贷款和能贷款到多少的,所以在支付定金和首付前,还需直接和银行联系咨询才行。
 
注意:例如遇到突然利率上浮的情况,也是不影响买卖合同,一般无权退房。
 
跟开发商签订买卖合同,利率上浮与开发商无关,开发商并没有违约行为,如果你要退房,就是因为你个人原因单方面违约,是需要承担违约责任,支付违约金的。
 
银行利率上浮导致购房成本增加,但不影响买卖合同,这是市场正常风险。所以即使银行利率增加,你可以选择不贷款,但仍要履行买卖合同,买卖合同是主合同。
 
因政策和开发商原因不能贷款 可免责
 
开发商原因:一般情况如果开发商存在不具备开发条件、开发商的开发手续不完备或者开发商有严重的信用问题或者开发商有重大诉讼影响其偿债能力等情形,也会被银行拒绝申请贷款,因为此时开发商不具备保证担保的能力。
 
政策原因:所谓政策风险,可能是由于金融管理部门出台新的政策规定,使贷款人出现达不到申请条件,最终被银行拒绝贷款的情况。
 
如果是这两种原因,那么就可以免责,不需承担后期可能产生的违约责任。
 
具体如果想得知自己能否贷款和贷款多少钱呢?就需要先确保自己购房资格和贷款资格,确定个人信用良好,有足够的还款能力,其中就包括了工资收入和银 行流水;一般工资收入和银行流水需每月还款额的一倍以上才行,而公积金贷款或组合贷款的话,最基本的就是最少连续缴存满6个月(满180天)的公积金。
 
对于如何辨别是哪方原因造成的贷款不予批准的情况,这就需要购房者提交相关证据,以证明不是自己的问题,才能要求返还定金。
 
如果确实是自己的个人问题,如果问题不严重,还是能解决的。
 
 
 
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